律师成功代理商品房买卖系列上诉案

【基本案情】

2010年3月到6月间，原告赖**等18人与被告惠州市**房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。合同约定被告在2011年8月30日前（部分业主约定在12月31前，下同），将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的商品房交付原告使用。逾期未交付的，自2011年8月31日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约支付了首付款，并通过银行按揭付清全部房款。2011年8月底，被告向原告发函，通知收楼入伙。原告要求提供合同约定的竣工验收报告，被告无法提供。原告以不符合合同要求为由拒绝收楼（部分原告在收到开发商通知后，在不知明情况下已办理收楼手续）。期间，涉案楼盘于2011年6月3日取得消防验收合格，2011年10月12日取得人防工程竣工备案，但直至2012年11月底仍未取得五家单位竣工验收报告，原告遂向一审法院提起诉讼，要求被告承担违约责任，赔偿自2011年8月31日起至实际交付日止延期交楼违约金。诉讼期间，被告向一审法院提交惠阳区质监站复函、分户验汇总表等证据，以证明涉案楼盘已在2011年8月31日前进行分户验收。2013年9月30日，惠阳区法院在国庆长假前下发一审判决，以“本案所涉房产已经五个单位分户验收合格且出具了住宅质量分户验收汇总表，消防、电梯、水电、人防等项目已经验收完毕，已具备交付和使用条件”为由，认为被告并不存在违约行为，无须承担违约责任，判决驳回原告的诉讼请求，并由原告承担诉讼费用。

原告们接到一审判决后表示不服，因本律师多年来在惠州多区县代理业主维权，原告通过朋友介绍在国庆长假期间找到本律师。在了解基本案情并认真研读一审判决后，本律师认为一审法院存在明显错误，遂接受委托，代理二审诉讼，并在法定期限内提交上诉状，以一审法院选择性采信证据，错误认定案件事实，片面适用法律，致使判决结果丧失公平正义为由，依法向惠州中院提起上诉。

【终审结果】

二审期间，无论是证据提交和庭审的辩论，以及开庭后的代理词提交，本律师紧紧围绕商品房竣工验工交付的法定条件和合同约定条件，结合涉案楼盘的实际进程展开工作。律师通过政府官网等收搜集到大量涉案楼盘业主投诉，以及相关政府部门在问政平台上对开发商办理各项验收的工作进度、相关行为的定性和处罚决定方面的回复，及时整理并向相关机构调取材料作为新证据提交。同时，抓住一审被告关键证据“质监站复函”的效力问题，以及分户验收表与竣工验收报告关于出具主体、阶段、作用、效力等问题进行深入分析和展开辩论，并结合法庭调查和庭审辩论情况及时提交代理词。二审二个合议庭共五位法官（其中两个合议庭审判长为同一人）经认真合议，并经审判委员会讨论决定，于2014年7月9日作出终审判决，采纳了本部分的代理意见，决定撤销原判决，改判被上诉人向全体上诉人支会逾期交房违约金（违约金以上诉人已付房价款为基数，按每日万分之二的标准，计算至涉案楼盘取得合同约定的五家单位出具的竣工验收报告之日止），每户获赔4-5万元不等，并由被上诉人承担一、二审全部受理费用。至此，本案圆满结案。

附：二审代理词

延期交楼系列案二审代理词

尊敬的审判长、审判员：

广东卓建律师事务所接受申请人赖**等18人的委托，指派吕红兵律师担任其诉惠州市**房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷上诉案（[（2014）惠中法民一终字第39-56号]的代理人。本律师经认真阅卷，结合一审判决以及二审法庭调查和辩论情况，现就双方争议焦点发表如下代理意见：

一、根据法律强制性规定和双方合同约定，涉案楼盘应经建设、监理、设计、施工、勘察等五家单位验收合格并联合出具竣工验收报告，同时具备消防、规划、环保、人防等行政职能部门强制验收合格手续，才能交付使用。被上诉人在通知交付时并不具备交楼条件。

双方在合同中约定“出卖人应当在2011年6月30日（18案中：李**、吕**两案约定为2011年6月30日，杨**、蒋*、蔡**、常**、刘**、罗**、刘**、赵**、王**、张*等10案约定为2011年8月30日，赖**、陈**、刘**、王**、王**等6案约定为2011年12月31日）前，依照国家和地方人民政府的有关决定，将具备经建设、监理、施工、勘察、设计”五个单位验收合格并出具竣工验收报告的涉案房屋交付给买受人使用”。而我国《建筑法》第61条、《城乡规划法》第45条、《消防法》第13条、《环境保护法》第26条以及《人民防空法》等法律同时规定了关于建设工程领域竣工、规划、消防、环保等强制验收制度。原建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》（2000年78号令，2009年住建部第2号令修改）对商品房的交付条件作了清楚明晰的规定，开发商销售的商品房必须取得法律、法规规定的各项验收许可证明，并向县一级建设主管部门办理建设工程竣工验收备案手续，取得备案登记表和住宅使用说明书、质量保证书，才能交付使用。被上诉人在通知上诉人收楼时，以及在本案一审立案日前尚未取得上述竣工验收手续，却强行通知收楼，其行为构成违约，上诉人有权以不符合交楼标准为由拒收。

二、“质监站复函”、“分户验收汇总表”等一审所谓“证据”不能证明涉案楼盘符合法律规定和双方合同约定的交楼条件，一审法院将其采信作为定案的关键证据，违反《民事诉讼法》及相关司法解释规定，应予纠正。

1、质监站不是出具有关建筑工程质量管理及工程验收方面证明的适格主体，其所出具任何说明文件均不能作为住宅工程竣工验收交付标准的证明。根据《建筑法》和国务院《建筑工程质量管理条例》的规定，县级以上人民政府建设行政主管部门是本行政区划内建筑工程质量监督管理的主管机构。本案中，惠阳区住建局作为该区建筑工程主管机构曾在惠阳区人民政府官网的网络问政平台上多次回复涉案楼盘业主咨询及问责，强调该楼盘（在本案立案前）未办理竣工验收手续，不具备交付条件；该局还商请惠阳区城管执法局对被上诉人的违法违规行为进行了立案查处。质监站未获授权，无权出具有关竣工验收合格证明。

2、“质监站复函”、“分户验收汇总表”内容也仅是描述分户验收时间节点的相关情况，不能替代五家单位的“竣工验收报告”，与本案所证事实无关联性。

3、“质监站复函、分户验收汇总表”不属于新证据，被上诉人在一审提交时已经超过举证期限，上诉人一审期间明确表示不予质证，人民法院不应予以采纳。

三、被上诉人延期交楼事实清楚，且无免责理由，依法应按合同约定标准，承担自约定交楼次日起至实际交房日的延期交楼违约责任。

被上诉人在二审提交新证据“竣工验收备案表”，证明涉案楼盘至一审诉讼期间的2013年5月31日才经建设、监理、设计、施工、勘察等五家单位验收合格并联合出具竣工验收报告，至2013年8月27日才办妥竣工验收备案手续，符合法定交楼标准。根据双方合同约定，被上诉人在具备交楼条件后还应书面通知上诉人收楼入伙。而被上诉人在2011年通知业主收楼时并不具备并楼条件，此后再也没有以符合合同约定的方式通知业主收楼，故应承担至实际交房日的延期责任。

被上诉人在二审辩论期间主张蔡**、李**、刘**、赵**等四案上诉人在起诉前已经入住楼盘的事实，但在一、二审期间均未提交相关证据证明其主张，故不能成为其免责事由。且上述四位当事人在庭上明确表示签字内容为拒收，而非收楼。退一万步讲，由于被上诉人通知之时涉案楼盘尚不具备交楼条件，既使本案中有上诉人在接到通知后因此而收楼入伙，也是受被上诉人欺骗所致，并非上诉人真实意愿表示，收楼行为不具有法律效力，被上诉人不能因非法行为而受益，仍应承担违约责任。

四、被上诉人单方长期、恶意违约，无法交付符合条件的房屋，上诉人迫于无奈依法维权，本案一、二审诉讼费用应由被上诉人承担。

综上所述，被上诉人违约事实清楚明确，且无免责情形，根据合同法第107条规定，被上诉人应当继续履行合同，并按照双方合同约定标准承担延期交房的违约责任，同时承担两审诉讼费用，恳请合议庭判如所请。

以上代理意见，请合议庭考虑并采纳。

附: 《**花园上诉案基本情况汇总表》

代理人：

2014年 2月 18日